Nebenkostenabrechnung 2024 - Alles, was Sie wissen müssen

Einmal im Jahr steht die Nebenkostenabrechnung an. Doch egal, ob Sie selbst vermieten oder zur Miete wohnen: Neben wichtigen Fristen gibt es einige Fehlerquellen, die Sie bei der Erstellung und Sichtung Ihrer Rechnung unbedingt vermeiden sollten. Welche das sind und worauf Sie bei der Nebenkostenabrechnung 2024 besonders achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

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Was sind Nebenkosten? 

Wer zur Miete lebt, muss nicht nur eine Grundmiete, sondern auch anfallende Nebenkosten bezahlen. Darunter fallen alle Posten, die vom Vermieter bzw. von der Vermieterin auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden können. Dazu zählen unter anderem:  

• Grundsteuer, also die vom Eigentümer an die Gemeinde zu entrichtende Steuer.

• Wasser- und Abwasserkosten: Gebühren für Frisch- und Abwasser.

• Heizung: Kosten für Heizmaterial und die Wartung der Heizungsanlage.

• Warmwasser: Betriebskosten der Warmwasseraufbereitung.

• Aufzug: Kosten für den Betrieb und die Wartung des Aufzugs.

• Straßenreinigung und Müllabfuhr: Gebühren für kommunale Dienstleistungen.

• Hausreinigung: Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlichen Flächen.

• Gartenpflege: Ausgaben für die Pflege der gemeinschaftlichen Außenanlagen.

• Beleuchtung: Stromkosten für die Beleuchtung von gemeinschaftlichen Flächen.

• Schornsteinfeger: Gebühren für die Kehr- und Überprüfungsarbeiten.

• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Kosten für spezielle Reinigungen und Schädlingsbekämpfung.

• Sach- und Haftpflichtversicherung: Versicherungskosten für das Gebäude und Haftpflicht.

Bis zum 1. Juli 2024 konnten auch die Gebühren für Kabelfernsehen auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Doch seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs ist das nicht mehr möglich.  

Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten:

Oft werden die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten synonym verwendet. Genau genommen bezeichnet der Begriff Betriebskosten aber nur jene Nebenkosten, die im Rahmen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig sind. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen hingegen beispielsweise Verwaltungs- und Reparaturkosten, die der Vermieter bzw. die Vermieterin selbst tragen muss. 

Nebenkostenabrechnung: Die wichtigsten Fristen und Termine 2024 

Eine rechtzeitige und korrekte Abrechnung der Nebenkosten ist für alle Beteiligten essenziell, da Sie viel Ärger ersparen kann. In diesem Jahr sollten Sie folgende Termine im Blick behalten: 

• Erstellung der Nebenkostenabrechnung: Nach Ende des Abrechnungszeitraums haben Vermieterinnen und Vermieter 12 Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mietparteien zu erstellen. Für den Abrechnungszeitraum 2023 muss die Abrechnung als spätestens bis 31. Dezember 2024 eingehen. Für das Abrechnungsjahr 2024 folgerichtig bis zum 31. Dezember 2025. 

• Frist für Nachzahlungen: Mieterinnen und Mieter haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 30 Tage Zeit, um diese zu prüfen und Nachforderungen zu bezahlen. 

• Widerspruchsfrist: Falls sie doch noch einen Fehler entdecken, haben Mieterinnen und Mieter bis zu 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, um Einwände vorzubringen. 

Wie ist eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut? 

Eine Nebenkostenabrechnung sollte folgende Angaben enthalten: 

• Auflistung der Gesamtkosten: Alle umlagefähigen Kosten auf einen Blick, getrennt nach Kategorien (z.B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr)

• Abrechnungszeitraum 

• Erklärung des Verteilerschlüssels 

• Auflistung der Nebenkostenvorauszahlungen, die bereits geleistet wurden

• Nachzahlung oder Erstattung: Endbetrag, der entweder nachgezahlt oder erstattet werden muss

Verteilerschlüssel – was ist das? 

Der sogenannte Verteiler- oder auch Umlageschlüssel bestimmt, wie sich die Nebenkosten in einem Mehrfamilienhaus auf die einzelnen Mieteinheiten verteilen. Jede Nebenkostenabrechnung enthält in der Regel zwei dieser Verteilerschlüssel:  

• einen für die Verbrauchsabrechnung 

• und einen für die “kalten Nebenkosten”, also Reinigungskosten, Kosten für Hausmeister und Gärtner, Winterdienst, Straßenreinigung usw. 

Diese Verteilerschlüssel müssen der jeweiligen Kostenstelle korrekt zugeordnet und zwingend in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden. Neben den Gesamtkosten müssen auch die anteiligen Kosten pro Wohneinheit dargestellt werden. 

Wichtig: Die beiden Verteilerschlüssel müssen zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. In der Nebenkostenabrechnung sollten Vermieterinnen und Vermieter auf eine fehlerfreie Zuordnung achten und am besten entsprechende Belege in Kopie beiliegen. 

Häufige Fehlerquellen bei der Nebenkostenabrechnung 

So wichtig die Nebenkostenabrechnung ist, so anfällig ist sie auch für Fehler und Missverständnisse. Damit zwischen Mietern und Vermietern kein böses Blut fließt, ist es daher wichtig die häufigsten Fehlerquellen zu kennen, um entsprechend reagieren zu können:

1. Reparaturkosten

Jegliche Reparaturen im und ums Haus müssen vom Vermieter bzw. der Vermieterin selbst übernommen werden. Sie gehören also nicht zu den Betriebskosten, da sie nicht umlagefähig sind.  

Aber: Werfen Sie unbedingt einen Blick in Ihren Mietvertrag, denn es gibt unter Umständen eine Ausnahme: die sogenannten Kleinreparaturen. Diese dürfen einen Betrag von 100 Euro pro Reparatur nicht überschreiten und maximal 8 Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr ausmachen.

2. Verwaltungskosten

Jegliche Ausgaben, die für die Verwaltung einer Immobilie anfallen, dürfen ebenfalls nicht als Betriebskosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Das gilt zum Beispiel für Telefonrechnungen, Bankgeschäfte und alle anderen Kosten, die für die Verwaltung einer Immobilie anfallen. 

3. Sonstige Betriebskosten

Grundsätzlich müssen alle Betriebskosten, die in der Nebenkostenabrechnung aufscheinen, im Mietvertrag festgehalten werden. Nur dann können Vermieterinnen und Vermieter diese umlegen. Unter sonstige Betriebskosten fallen zum Beispiel Dinge wie Wartungskosten, Kosten für den Fahrstuhl im Haus, spezielle Reinigungskosten (z.B. der Dachrinnen) usw.

4. Stichtag 01.07.2024: Streichung des Nebenkostenprivilegs

Bislang war es Vermieterinnen und Vermieter möglich, günstige Sammelverträge für Kabelfernsehen abzuschließen und diese über die Nebenkosten abzurechnen. Doch dieses Nebenkostenprivileg wurde am 01.07.2024 offiziell abgeschafft, damit Mieterinnen und Mieter mehr Freiheit bei der Wahl Ihres Fernsehempfangs haben. 

Aber Achtung: Im Jahr 2024 erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023. Erst im Jahr 2025, mit dem Erhalt Ihrer Nebenkostenabrechnung 2024, sollten Sie penibel darauf achten, dass die Kabelgebühren nicht mehr bzw. nur bis zum 01.07.2024 in der Abrechnung aufscheinen.

5. CO2-Kosten

Seit dem 01.01.2023 gilt das sogenannte Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern. Das bedeutet: Wenn ein Gebäude schlecht isoliert und mit veralteten Heizungen ausgestattet ist, müssen Vermieter einen größeren Anteil der Gesamtkosten übernehmen.  

Es sollen also Anreize geschaffen werden, um die energetische Modernisierung von Immobilien maßgeblich voranzutreiben. Gleichzeitig sollen Mieterinnen und Mieter entlastet werden, da der energetische Zustand des Wohnhauses schließlich nicht in ihrer Verantwortung liegt.

6. Achtung: Strom- und Gaspreisbremse ist ab 2024 Geschichte

Wer sich aufgrund des Wegfalls des Nebenkostenprivilegs auf geringere Nebenkosten für das Jahr 2024 freut, den müssen wir leider enttäuschen. Denn die im Jahr 2023 eingeführten Preisbremsen für Strom und Gas sind seit dem 31.12.2023 wieder ausgelaufen. Die Energiekosten müssen also wieder vollständig aus eigener Tasche bezahlt werden, da sie nicht weiter subventioniert werden.  

Fazit – Keine Angst vor der Nebenkostenabrechnung 

Egal, ob Sie vermieten oder zur Miete wohnen: Die Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Bestandteil eines jeden Mietverhältnisses und erfordert besonders viel Genauigkeit und Transparenz. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, ist es unabdingbar, dass Sie sich auf dem Laufenden halten und Gesetzesänderungen im Blick behalten.  

Die neuste Gesetzesänderung, nämlich das Ende der Kabel-TV-Pflicht, sollten Sie am besten direkt zu Ihrem Vorteil nutzen – und sich ein für alle Mal von der Kabelfessel befreien. Wechseln Sie stattdessen lieber zur modernsten TV-Alternative über das Internet.  

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